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新經濟形態稅務問題——電商購房優惠券稅收
2020-02-12 16:55:25 來源: 稅語說 孫瑋 瀏覽量:

雖然說會計行業非常吃香,但是每年還是有一大批財會專業的畢業生“持證難求好工作”。追其原因,大多是實操技能不扎實,與其崗位要求不匹配??杉峒迫蘇莆帳擋偌寄蓯鞘鐘斜匾?。

針對這一現象,下面會計實操小編將跟大家分享一下:新經濟形態稅務問題——電商購房優惠券稅收

電商購房優惠券稅收

一、典型模式

購房者花5000元從電商處購買“充5千抵5萬”購房優惠券,電商向購房者開具服務費發票,購房者選中一套標價120萬的住宅,使用優惠券后成交價115萬元,房地產開發商與購房者簽訂總價為115萬元的購房合同,并向購房者開具115萬元的購房發票(一般應稅發票開具時間需延遲到交房,預售環節一般開具收據或不征稅發票),電商向購房者收取的5000元一般不會按房產銷售款名義直接回流到房地產開發商,而是通過特定的方式(如沖抵銷售傭金、沖抵營銷費用、轉移支付等)予以部分消化(一般不是全部)。

二、稅務分析

5千元明面上進了電商的口袋,也不會回流到開發商處,購房者收到的發票是電商的服務費發票,而不是開發商的房產銷售發票,從表面層次的現金流、票據流、服務流、合同主體來看,電商向購房者收取的5千元都是消費者承擔的獲取優購房優惠的對價,故納稅主體是電商不是開發商,也無需作為房產銷售收入繳納土地增值稅,但仔細分析一下業務實質,上面的邏輯存在缺失,開發商為什么會“無償”把這個收費的機會讓渡給電商?開發商又為何在“沒有任何利益支撐”下賦予電商優惠券價格折扣的權利?上面的問題很難從商業邏輯得到合理解釋,問題的源頭在于開發商和電商人為對商業行為進行了扭曲及修飾,商業行為的本來面貌應是:5千元實質是購房款的一部分,但由于房地產預售(銷售)相關政策的限制(如取得預售證之前開發商不能收取任何款項、不能在合同總價之外以任何名義收取其他款項、不能將銷售對價分解并由其他主體收取等),上述5千元不能以房地產預售(銷售)款的名義回流開發商,更不能作為開發商的房地產銷售收入或者合同總價的組成部分,自然開發商不能就這5千元向購房者開具發票,而改由電商以服務費的名義向購房者開具發票。5千元的預售(銷售)款無法直接回流,開發商和電商就要想辦法把這些資金予以消化,假設電商應向開發商收取20%的手續費,則開發商有4千元的資金滯留在電商處,消化的方式方法很多,最常見的是在電商及其關聯方與開發商及其關聯方的其他交易中通過增加或沖減交易對價,實現利益的輸送與回流。上述消化的動作對于所得稅及增值稅的影響不大,但由于非房地產轉讓收入不征收土地增值稅,某種意義上會有侵蝕稅收的效果,當然避稅并不是上述消化動作的主要動機,只能算是個“副產品”罷了。

另外一個視角,如果要讓上述模式商業邏輯自洽,作者的一個思路是“銷售費用轉移”,即上述住宅的開發商目標價就是115萬元,有沒有優惠券并不具有絕對的影響,即便沒有優惠券,在購房者談判能力較強或者開發商促銷意愿較強的情況下,購房者都能以各種形式獲得上述5萬元“優惠”,而電商收取的5千元實際上是“充5千抵5萬”購房優惠促銷活動的服務費(可能包含策劃、宣傳、導流等內容),上述模式這是將本應由開發商承擔的5千元銷售費用通過商業模式的重新設計轉嫁到購房者頭上了,如此解釋便可邏輯自洽了(不考慮消化動作)。

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原標題為:新經濟形態稅務問題(三)——電商購房優惠券稅收問題

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